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这是平民经济学系列的第三篇。

主要是关于新老城区的一篇思考记录，涉及到：新城区未来的发展，老城区目前的定位，房地产走势，生育率走低原因，居民幸福感，“睡城”等问题。

文章分析全面，讨论深入，建议先截图保存，再阅读，因为这个系列的第二篇已经封了，话点到为止。

这就首先需要探讨一下咱们国家的城市发展逻辑。

顺便也和大家探讨一下，我国近些年来遍地的新区、高新区、经开区、XX产业园，这些名目繁多的新区是怎么来的，以及未来的发展又会如何。

我们国家城市化进程的道路大概是上世纪八九十年代，就走到了十字路口。

那个时候，社会主义初期建造的房子普遍出现了老旧的情况，建筑逐渐老化，墙皮脱落，电力，水管，采暖等设施在修理和更新维护等方面的开支也逐步增大。

在改革开放的宏观背景下，全国首要的目标是提高经济发展的速度。

在既往的计划经济时期，受限于认知和经济发展的初级阶段，我国的城市规划往往考虑不够长远，企业星罗棋布较为分散，这在过去只重视重工业生产和初级资源开采的经济体来说基本能够满足，也没有什么大问题。

但是在经济发展的新阶段下，改革开发让中国承接了大量来自西方发达国家的劳动密集型产业，而这些产业大多需要非常完整的供应链，而且企业最终产成品之间也存在供应或者客户的上下游联系。

此种情况下，不同企业的交流合作会异常频繁，因此，原本星罗棋布产业分布模式就已经显得不合时宜。

同理，企业发展不方便，居民生活也不方便，星罗棋布的住宅和工厂分布，显然会让居民在工作和生活中串来串去，由此导致严重的城市拥堵和不方便。

此外，我们处于改革开放轰轰烈烈的城市化进程中，也城市也需要更多的容纳来自城镇等地区的人口。

而现在我们主要有下面几个方面的问题和需求：

1.解决老城区老旧化导致的问题。

2.进一步提高经济发展的效率。

3.优化初期造成的混乱的城市布局。

4.缓解交通拥堵。

5.提高城市化进度。

当然，类似的需求还有很多，主要是上面提到的五点。

而在这一系列的新需求下，决策层想到了个一举多得的办法：

在城市所辖土地内，开辟附近尚未开发的地区，按照预先设定的规划，直接建设新城区。

然后，把老城区的人口逐步往新城区迁移，并让后续进城的人员直接住在新城区就行了。

即使是现在，大部分人应该都会认为这是个极其天才的制度设计，它不但解决了历史遗留问题，还可以借助最新的科技和规划手段对城市进行二次建设。

然后我们就看到，国内遍地开花的xx国家级新区，xx高新区，xx经开区，xx产业园这些新城拔地而起。

这些新城区的定位，或者是国家出于发展大环境的发展需要主动探索的（例如中关村，浦东新区，雄安新区等），或者是为了地区发展需要，由国家批复设立的（比如武汉东湖高新区，成都的天府新区，大连的金普新区等），再或者就是省市自己为了发展需要设立的（比如城市内部的xx经开区和工业园区等）

那么，这些新建城区的位置在哪里呢？

从目前的实际规划实施情况来看，新城区都会位于老城区的外围，与老城区紧邻，这样可以最大化的借助老城区的力量。

于是，除了一些由国家参与规划和精心设计的国家级新区以外（例如浦东新区，雄安新区），各个城市自建的新区，或者说城市的发展，都遵循着从中心城区往外扩散的趋势，有点类似于水波涟漪的感觉，一层一层往外荡。

以北京为例，八九十年代开始发展壮大的中关村科技园区，当时的位置就位于原二三环老城区的外围附近，而以此为代表的四环左右的外围城区，大致就是那个时候开拓建设的，并在进入二十一世纪后逐渐完善成型。

而现在的北京，则是在四环的基础上，进一步向五环六环等更外围的远城区进行扩张，现如今的很多北漂劳动者，以互联网从业人员，制造业从业者为例，大致就居住并工作在四环及以外的这些“新”地方。

上海，深圳，广州，虽然在城市区划上可能与北京有一定的差异，不过在新城区的发展上，大致也是类似的趋势，中心为老城区，于本世纪初发展了老城区以外的一圈新城区，而最近几年又从这圈外围新城区的基础上，再向外扩张一层更新的城区。

总结来说，我们目前所说的国内一线城市，现在已经处在第二轮新城区建设的循环过程中了，比如北京，已经完成了老城区至四环左右新城区的建设，现在处在从四环向五六环等远城区建设的阶段，比如最近蓬勃发展的通州。

这里有个隐含的问题：即，一线城市最早的那批新城区，已经成为了我国第一批率先变老的非中心地带的老城区了，这个话题稍后会详说。

有了成型的发展模式，证明能走得通、走得好，于是其他省市便纷纷效仿，目前基本都处在第一轮新城区扩张的阶段。

例如，武汉在原有三镇的基础上，现在向外扩展了光谷，江夏，蔡甸，黄陂，新洲等新城区的建设；成都也向外扩展了天府新区，郫都区，新都区，乃至更远的三圈层新城区的建设，其他省会也大致将会是这个发展模式。

当然，这里存在例外情况，由于地形等原因的影响，南京，长沙，沈阳、洛阳等城市，由于中心城区向外扩张的过程中，存在长江，湘江，浑河、洛河等河流水域的影响，因而在这部分区域的新城区外扩建设中，会让人有一种跨江发展的感受。

然而本质上，它仍然属于这种老城区向外扩展新城区的发展模式。

总而言之，国内各个城市地区的发展，都遵循着以老城区为中心，逐渐向外围建设新城区的做法，中心开花，向水波涟漪一样向外扩散，虽然会有地形，水域等因素的影响，但是这个大趋势没有发生变化。（请记住这个结论）

那么在这个向外扩张的进程中中，老城区怎么办？

从目前的情况看，总结下来，对于老城区的做法分为以下两种：

第一种：保留老城区的非经济与科技功能，保留老城区的社会生态，转向城市文化中心的定位。

这是国内大多数城市的做法，当新城区的配套设施完善后，将老城区的住户和企业向新城区搬迁，老城区内部的企业和建筑，进行落后产能的淘汰和定期维护。

久而久之，老城区的企业逐渐减少，保留商场，文娱设施，名胜古迹，学校，医院，银行，机关事业单位等，并在老城区的不断维护当中，逐渐发展成为一个城市文化的代名词，吸引旅游和消费的到来。

如果你经常旅游的话，你就会发现，除非有特殊需要，你一般只会在城市的中心城区，也就是老城区进行活动。

比如说，你去杭州旅游，很自然的会去西湖，而如果你不对马爸爸非常痴迷的话，你不会想去新城区看阿里巴巴的大楼，混凝土并没有什么特色。去北京，南京旅游，也是类似的情况。

这就是老城区在发展当中，逐渐剥离企业经济职能，突出文化，商业等方面职能的典型代表，这种情况下，老城区就是一座城市的名片和风景线。

而企业搬迁到新城区后，就会空出老城区的土地，这部分土地一般会由公共管理部门规划使用，建设博物馆，科技馆，景区，商业步行街，医院学校，地铁与火车站，生态公园等惠民和文化、旅游设施，也有一少部分会被改成住宅用地，用于支持老城区内一些人的住房需求。

而老城区内的原有住宅，一般会遵循正常的老城区改造和拆迁的步骤，土地同样归属公共管理部门规划使用，而承建方基本都是各地城投或者国企建筑企业。

到这里有人会有疑问，“我了解的一些城市和上面描述的不一样，他们的老城区是什么样结局呢？”

确实存在这种情况。

上面描述的这个情况，只适用于那些老城区有着足够非经济价值的地区，对于国内绝大多数城市地区来说，老城区并没有那么大的价值，杭州老城区有西湖，北京老城区有故宫天安门，你家老城区可能啥都没有。

这就带来了老城区的第二个结局。

第二种：重点助力新城区的建设，并且不再在老城区的维护上消耗很多精力，让老城区的居民自发的向新城区流动，最后等老城区普遍老化后，再用极低的成本，以对待烂尾建筑的方式来处理，清出土地，用于下一周期的开发。

这种局面，主要适用于国内没有文化底蕴的城市，特别是那些地区财政实力弱、无力负担老城区改造和文化建设的三四线城市，同时，它也适用于国内大城市的那些新城区。

是的，你没有看错，现在正大兴土木的新城区，未来老化时，也将面临这种处置方法。

这种处理方法最大的好处就是节省资源，可以全力发展新城区，把财政用在刀刃上。

而老城区除了对学校，医院，电力，管道等必要的公共设施花财力维护以外，基本不再对其进行投入，企业和居民发现老城区的不断萎靡之后，会自发的搬往居住环境更好的新城区。

经过一段时间后，老城区的企业逐渐搬迁完毕，居民住宅逐渐空置，人员也会自发撤离，公共管理部门在进行清理时，往往只用很低的成本就能回收土地，不用再担心诸如老城区改造，住户拆迁补偿和安置等问题，毕竟对于很多城市来说，这个财政负担其实很大。

在老城区彻底清理完毕后，这些土地将会重新成为尚待开发的地区，等待下一轮周期的开发，当现在建设的新城区，在未来老化成老城区以后，这些现在出清的老城区土地，将会成为未来如火如荼建设的新城区。

从第二种情况的角度说，预计未来我国的很多城市，会出现新城区和老城区反复横跳的情况，而存在这种情况的城市，往往没有足够的能力和基础，像第一类中的大城市那样进行不断的城市扩建，老城区在失去经济功能后将被逐渐废弃。

于是在第二类情况中，新城区往往就会被视为城市的新中心，并在不断的新城区扩张建设和老城区消失中，出现城市中心不断迁移的景象，这和国内头部大城市那种中心城区固定的模式是有一定区别的。

就整体来说，上面提到的两个城市发展路径，都是基于实际情况探索得到的可行结果，虽然不一定是最优的，但却是目前最可行而且性价比最高的发展模式，这种城市发展模式本身是没有什么大问题的。

但是，在这些城市发展逻辑中，忽视了一个简单但却深刻的道理：

只遵循了物质上的性价比，忽视了长期的合理规划，以及人文上的考虑。

结果，随着时间的流逝，让这套城市发展逻辑逐渐暴露出了一系列的问题。

在上述提到的城市发展逻辑当中，无论如何发展，新城区的开发建设都是必经过程，无法跳过。

这就意味着，所有城市的扩展，都需要有足够的钱，来支持新城区建设的需要。

而在城市发展的大方向上，我们学习的是日韩的发展模式，重点建设几个城市和城市群，尝试把尽可能多的人口都聚集在城市群中，这样我们就只需要对这些城市群进行重点建设维护即可。

在这种情况下，劳动者为了寻求谋生，将会被迫居住在这些城市群中，因为在国内的其他地区，比如三四线城市，中西部和东北地区等，他们根本没有谋生的方式。

这就会给国内的大城市们造成很大的发展压力和容纳压力。

一方面，为了承接大量劳动力进入，大城市要尽可能快的发展新城区，这样才跟上城市化的进程，容纳足够的劳动力。

于是大家看到，国内各大城市，往往会同时开建好几个新城区，那么，这么多的新城区同时建设，难道不会需要很多钱吗？这么多的钱是从哪里来的呢？

钱当然需要，而且很快，国内各大城市都出现了财政短缺的情况，为了维持发展，大城市需要不断虹吸和截留周边区域的资源和劳动力，维持自身发展进度，中小城市出现了严重的经济萎缩。

然而，即便如此，大城市的财政资金仍然不够，不得不大量举债，长期举债。

另一方面，大城市的老城区会按照第一种方式，实现文化功能的突出和其他职能的让位，这种平滑的让位，需要这些城市在老城区的持续性投入，这意味着老城区的建设也需要钱。

于是，为了缓解缺钱的现状，大城市们采取了一些现在看来很有争议的举动：

提高土地财政依赖度和地方负债率，以房地产和基建为支柱，支撑城市发展，获取财政资金

简单来说就是用土地财政，债务高杠杆和房地产楼盘，换取短期内财政收入的提高。

这种操作手法可以同时解决财政收入和城市建设的问题，地方财政用土地出让金和地方债务的拉高，换取现在的财政资金充裕，用于新城区的建设和老城区的维护。

而在土地出让的过程中，开发商为了获得利润，拿到土地后自然就会高周转开发。

但是很快，人们发现了其中的问题。

首先，这种获得财政收入支持发展的模式，十分依赖土地出让和基建拉动，只有保证持续、频繁且高价的土地出让以及房地产出售，地方政府才能获得足够且持续的财政收入和新城区的建设发展。

但是，新城区的建设绝非一朝一夕的事情，它需要在一块土地上进行长时间的开发建设，而土地财政的发展模式，需要源源不断的土地供应和楼盘开发才能实现，这会让城市们被迫缩短新城区土地的开发周期，这样才能确保城市的土地出让和楼盘开发出售足够频繁，以此支撑财政收入的持续流入。

而对房地产出售或者出租的依赖性，又让新城区建设中，建设楼盘的收益最高，而建设楼盘，实际上要比研发科技的进度要快得多。

于是，在城市建设的急功近利的背景下，新城区内的土地开发，绝大部分都是住宅和写字楼，用以吸引企业入驻和劳动者居住，然后为了维持这种发展模式，地方不会再对这些地方进行进一步的开发，而是要马上投入到下一块新地段的土地出让和楼盘建设中。

结果就是大家目前看到的情况：新城区遍布住宅和写字楼，只存在工作和居住的功能，而当新城区需要进一步建设学校，医院，地铁，公园等设施时，为了维持土地财政和基建拉动的模式，地方和工程单位已经马不停蹄的前往新的地段进行住宅和写字楼的建设，在原来的地段上，匆匆丢下几个质量一般的基础保障设施敷衍了事。

这就导致了新城区开发时间不够，只起了住宅和写字楼，没等到基础设施完善就被迫戛然而止，让位于下一个能够贡献土地财政的新地块，周而复始，负向循环。

最终在近两年，随着土地资源供给的枯竭，土地财政模式发展到了尽头，很多大城市为了维持土地财政的持续，甚至试图以城市共建为名义，侵占利用其他城市的土地资源，由此可见情况的紧迫性。

并且，在利用高杠杆推动城市发展的模式下，带来了繁华城市夜景的同时，也带来了看不见的影子，并伴随着恒大债务危机的出现，地方债务高杠杆也逐渐显现在大众面前，给未来的城市发展带来了极大的压力。

那么，上面描述的这些城市发展过程中出现的问题，会导致什么后果呢?

1.新城区的高房价，基础设施的缺乏，与大量楼盘的空置

由于国内的城市普遍依赖土地财政和房地产持续上行，而为了支撑城市内部的建设，需要用钱的地方太多，财政收入难以持续支撑，即使拉高债务杠杆也难以为继。

而这些创造财政收入的土地和楼盘，普遍位于新城区，这就意味着新城区的土地财政和房地产收入，既要支撑新城区本地的建设，又要支撑老城区的持续性维护。

结果就是：新城区过高的房价。

这里的过高，不仅是指绝对的量，因为我们都知道，中心城区的核心地段往往价格更高，而是指新城区房价严重高于预估的情况，你可以理解为：房价的性价比很低，溢价严重。

很多人不理解，明明在几十公里开外，啥都没有，为什么价格还是这么贵。

其实，这种高房价是很自然的，因为新城区的发展和老城区的运营投入，都需要来自上述地区财政的支持，而这些财政都出自新城区的打工仔们的劳动和买房的付出。

由于所在城市的发展，高度依赖打工人通过高强度工作、加班来维持，这使得在对待加班的态度上，地方和企业会站在统一战线，地方需要你通过更长时间的工作，为所在城市贡献财政收入，加速城市建设发展，企业则需要你加班贡献利润。

于是，打工人就这样成为了城市发展的“养分”，为着城市的发展辛勤劳动着。

抛开经济大计，单从个人情感出发，我个人是不太喜欢这种集中资源到几个核心城市群的做法的，对于日本、韩国来说，弹丸之地，国土面积小，几个城市群就可以辐射到整个国家。

但是作为地大物博的我们来说，只是扶持几个城市群，根本没办法辐射到全国的发展当中，到目前为止，不同城市群体现出了极大的发展不同，南北差异，东西差异，城乡差异等都很明显。

同样的，提高居民部门杠杆率和土地财政依赖度的方式，既给城市带来了高速的发展，也给城市带来了高企的房价和债务。

对于劳动者来说，住在中小城市和农村，会有怅然若失的感觉，而且这些地方，现在处在明显的不断萎缩的局面，而且劳动者也回不去这些地方，因为以现在的发展模式来说，这些地方并没有什么合适他们的工作岗位。

但是住在大城市呢？996的高强度工作，超高的房价，未来的医疗教育负担，中年危机的隐忧，都会让劳动者望而却步，不愿意只作为一个没有感情的劳动机器而存在。

当生命体看到恶劣的生存环境后，生命体会想尽办法繁衍后代，并尽可能的团结家庭的力量来给后代最好的生存条件。

而当生存环境变得更恶劣的话，为了防止后代遭受严重的痛苦，生命体最终会放弃繁衍后代的想法，而在整个生命几十亿年的历史当中，往往这种行为的出现，也象征着大灭绝的到来。

而在古生物的研究当中，这类事件一般会被归因到恶劣的环境身上，而不是不愿生育的生命体身上。

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